收緊房貸有利于樓市擠泡沫

從相關城市的銀行業收緊房貸的措施看，無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限，其主要效應就是繼續弱化、降低房地產市場上的金融杠桿作用，擠出樓市泡沫，防范金融風險。在保持調控大方向的前提下，既要防止力度不夠造成效果不盡理想，也要防止等不及滯后效應顯現而持續用力過猛，防止傷及剛需和改善性需求

近日，北京等多個城市收緊房貸的消息引發各界普遍關注。據報道，北京市銀行業自律協會制定相關公約，要求各行執行個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍，二套房貸款期限最長不得超過25年。在北京被曝出收緊房貸利率之后，天津、廣州、青島等城市也相繼出臺了房貸收緊措施。

筆者認為，考慮到中國房地產市場的差異性、不平衡性和多年來的起伏跌宕，并著眼于一段時間以來各地因城施策的現狀，特別是自去年“9·30”重點城市啟動樓市調控之后的不同變化，目前很難用一個統一的周期或拐點來判斷樓市及房價的走向。盡管如此，也要看到這幾個月來各地樓市調控的方向是一致且保持延續性的。由于自去年9月底以來，20余個城市陸續啟動乃至追加了以限貸、限購、增加土地供應為主要手段的調控措施，使四季度各城市房價快速上漲的勢頭得到不同程度的放緩或改變。去年12月召開的中央經濟工作會議和政治局會議，釋放出了堅持“房子是給人住的”定位和建立房地產市場平穩發展長效機制的明確信號。

若干重點城市在2017年初收緊房貸，進一步釋放出要把已經在進行中的調控進行到底的明確信號。去年底，北京市政府主要領導就曾明確表示，2017年要實現房價環比不上漲。按照指標數據的規律和邏輯，如果一年內的12個月連續環比不漲，全年實現同比回落也應該是一個必然事件。北京市敢于做出這樣的承諾，顯然是對已經采取和還將采取的調控措施及其效果有所研究的。

從相關城市的銀行業收緊房貸的措施看，無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限（也就是增加月供），其主要效應就是繼續弱化、降低房地產市場上的金融杠桿作用，擠出樓市泡沫，防范金融風險。盡管就單項政策的效應評估，當下的各項措施力度未必超過去年四季度的調控措施，但政策累積疊加必將產生“一加一大于二”的效果，有利于更加突出房屋的居住屬性，進一步遏制投資投機性需求，促使房價向符合價值的方向合理回歸。不過，提高首套房貸利率，會對滿足剛需有一定抑制作用。對此，應該認真觀察和評估。

需要指出的是，調控政策產生效應有一定的滯后期。始自2012年的那一次樓市調控，其效應是在第二年才逐步顯現，至2014年下半年至2015年初達到最大效應的。只不過隨著之后的逐步放松甚至取消相關政策，造成2016年各主要城市房價大漲。而今，有關方面必須牢記經驗教訓，牢牢堅持“房子是給人住的”定位不動搖，堅持住房的居住屬性不動搖，有效遏制住投資投機性需求，讓市場真正與有支付能力的剛需對接，房市高燒退卻、房價合理回歸、泡沫逐步被擠出就是一個大概率乃至必然事件。

當前各重點城市要做的，就是及時認真地觀察、調研和評估各項調控政策的后續效應，既要觀察宏觀數據，也要深入市場調研，掌握第一手情況。在保持調控大方向的前提下，既要防止力度不夠造成效果不盡理想，也要防止等不及滯后效應顯現而持續用力過猛，防止傷及剛需和改善性需求。此外，還要積極發展住房租賃市場，形成購租并舉的市場格局。同時，各地應繼續推進供給側結構性改革，深入淘汰落后產能，繼續調整優化經濟結構，努力實現提質增效，促進地區經濟的平穩健康發展。（潘璠）