全面降準對房地產市場影響有限

近日，中國人民銀行宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點。據報道，此次降準將釋放資金約1.5萬億元，綜合各種因素，凈釋放長期資金約8000億元。

從理論上說，降準增加市場流動性對資金密集型企業將產生積極影響。這主要表現在兩個方面：一是央行降準使國內銀行信貸能力增強，有利于房地產再融資；二是降準將增加貨幣供給，會壓低市場利率。從樓市供給端看，降準后房地產開發企業的財務費用降低；從房地產銷售端看，銀行信貸資金充裕有助于降低居民貸款利率，可在一定程度上提振購房需求。不過，并不能因此就認為國內房地產市場會發生明顯變化或“轉向”。而且，由于央行降準具有明顯定向特點，本輪降準對樓市影響極為有限。

首先，房價預期變化。經過較長時期的樓市調控，“房住不炒”定位逐步深入人心，樓市投機炒作總體得到遏制，市場逐步回歸理性。在此情況下，房價只漲不跌的預期得以糾正，房價在不同區域出現分化，一二線熱點城市樓市價格保持平穩，三四線城市房價漲幅放緩。

其次，降準具有定向特點。無論是2018年的四次降準還是2019年初的降準，央行定向降準意圖十分明顯，主要目的在于維持市場流動性合理充裕，扶持中小微企業融資，精準滴灌實體經濟。因此，降準對房地產行業融資改善有限。央行降準主要是對沖基礎貨幣投放缺口。隨著國際收支調整，國內外匯占款增速出現了明顯放緩，導致基礎貨幣投放出現缺口。因此，央行降準具有明顯的對沖性質，穩健貨幣政策取向沒有改變。

第三，房地產調控政策不會退出。2018年12月份，中央經濟工作會議再次強調堅持“房住不炒”的定位，指出要夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。這表明，抑制房地產投資投機的政策不會退出，針對國內樓市區域等方面的差異，國家將采取靈活且富有彈性的政策，在執行方面重在落實各地政府主體責任。

從長遠看，如果樓市價格持續上漲，樓市泡沫繼續膨脹，不僅危害實體經濟健康發展，也會為系統性金融風險埋下隱患。要保持經濟社會持續健康發展，需要盡快擺脫對房地產的過度依賴，積極發現和培育新的增長點。（周茂華）