北京房貸優惠收緊 首套房影響有限

近來，關于北京市住房貸款收緊的傳言引發關注。傳言稱，一份名為《關于加強個人住房貸款業務自律管理促進健康發展的公約》要求，自2月8日起，北京首套房個人住房貸款利率由原不低于基準利率8.5折上調為不低于9折，第二套個人住房按揭貸款期限最長不超過25年。記者就房貸優惠收緊一事，作了一番調查。

據某大型銀行北京分行相關負責人表示，北京地區銀行房貸政策統一收緊確有其事，一些大行在某次市場利率定價自律機制成員會議上，針對當前樓市情況討論后達成的基本共識。

通過調查，記者了解到，在北京、上海等一線城市，從今年年初開始，各大商業銀行就已開始逐步收緊住房貸款利率折扣。目前，北京、上海、深圳等地區，工、農、中、建、交五大行針對首套住宅最低利率折扣均調整為9折，二套住宅利率上浮10%，其余股份制商業銀行和城商行也多數調整到位。

北京某股份制商業銀行個人金融部亢經理告訴記者，目前在北京，利率9折優惠是最低折扣，但在實際操作中，針對征信狀況不夠優質的客戶，折扣還可能進一步減小。不過，針對市場傳聞中銀行房貸額度縮減、審批時間延長的說法，亢經理表示該行還未出現。

房貸優惠政策的收緊，對購房者影響大不大？北京某地產中介黃經理表示，往年年初時，銀行審批貸款應該比較寬松才對，今年能夠明顯感覺到不僅利率優惠幅度減小，銀行對住房貸款的審批和發放也更加嚴格。

以100萬元住房貸款計算，此前首次購房者可以選擇基準利率8.5折、貸款30年期限，每月還款約4872元；優惠利率上升至9折后，每月需償還5013元，相當于每月多還141元，增幅有限；對于二套房購房者，100萬元貸款同樣利率情況下，25年償還期與30年相比，每月要多還400多元，還款壓力增加較為明顯。

對于銀行來說，政策收緊可能使其面臨兩難。方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析稱，盡管房貸利潤并不高，但與中小企業貸款相比，還算是銀行低風險業務。特別是對于大型商業銀行來說，哪家先提高利率，客戶就會毫不猶豫地轉向其他銀行，該銀行的市場規模很容易受到沖擊。

在業內專家看來，此輪優惠利率幅度的減小，象征意義更明顯。興業證券分析師認為，此次北京上調房貸優惠利率政策，對有購房意愿的人群限制力度有限。但北京的房地產政策對全國有著風向標意義。目前一線城市絕大部分商業銀行首套房貸優惠利率均已升至9折以上，預計未來全國主要城市房貸利率優惠均將逐步削減。

從長期看，隨著市場利率上行，銀行資產配置壓力也會持續顯現。海通證券宏觀分析師姜超曾測算，如果國開債的收益率為4.1%，那么房貸利率理論上應該在5.5%才能達到均衡，否則銀行不如買債券。他認為，國債、國開債是政府信用，對銀行來說不占用任何風險資本，但發放房貸需計提資本占用。銀行是高利潤高杠桿行業，資本金有限，資本占用成本很高。從資產配置角度來看，房貸利率過低，銀行的資金壓力會有所增大。

年后銀行間市場利率走高，使得市場對利率中樞抬升的預期愈來愈強。去年底，中共中央政治局會議表示，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。而房地產市場則被認為是抑制泡沫的主要對象。“但未來房貸利率大幅上調的可能性也不大。”鄧浩志認為，預計我國貨幣政策仍將保持穩健，大幅放松或者收緊的概率較低。（記者 曹力水）