住房和城鄉建設部答網民關于完善物業管理的建言

網友陳*關于完善物業管理的建言，遵照其本人及住房和城鄉建設部意見，在此不予刊登。

住房和城鄉建設部回復：陳*同志關注民生，關心社區管理，在深入調查研究的基礎上，指出了物業管理行業存在的一些問題，提出了創新社區服務管理方式的若干建議，具有一定的借鑒參考作用。

物業管理起源于西方市場經濟國家，是世界通行的管理不動產的主要方式。我國物業管理是城鎮住房制度改革的產物，經過三十多年的發展，逐步走上市場化、法制化、規范化發展的軌道，已經成為現代服務業的重要組成部分，在改善人居工作環境、解決就業問題、維護社區和諧穩定、提高城市管理水平、推動經濟增長、推進社會建設等方面發揮了積極作用。

物業管理在快速發展的同時，也暴露出了一些問題，主要表現在以下幾個方面：一是少數企業服務意識淡薄，管理不到位、收費不規范、擅自撤管項目、侵占共用部分經營收入等行為仍然存在。二是專業人才嚴重不足，全國約600萬從業人員中只有6萬余人取得物業管理師資格，少數從業人員素質較低，與業主發生糾紛、損壞業主財物等現象時有發生。三是業主自我管理的意識和能力較弱，一些業主委員會不按照法律規定履職，有的業主委員會委員不作為或亂作為，部分業主無正當理由故意拖欠物業費，業主大會制度實施效果不理想。四是老舊住宅小區內普遍存在建筑質量缺陷、共用部分產權不明晰、配套設施標準滯后等問題，容易引發維修責任的承擔、經營收益的分配、業主需求的滿足等多方面的矛盾糾紛。

物業管理是社區管理的組成部分。《物業管理條例》第二條規定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。因此，物業管理是物業服務企業以物業服務合同為依據，向業主提供有償服務的市場行為，不是免費的公共服務，也不能等同于應當由政府開展的公益性社區管理。業主對物業服務企業提供的服務不滿意的，可以按照法律規定和合同約定解聘和重新選聘物業服務企業。業主委員會應當及時了解業主的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同。

下一步，我們將根據陳悅同志的建議，認真做好以下工作：

一是繼續整頓物業管理市場秩序，加大對亂收費、劣質服務等違法違規行為的查處力度，切實維護業主的合法權益。二是積極培育業主組織，規范業主大會和業主委員會的組建及運行，推進業主民主協商、自我管理和自我約束機制的建立和完善。三是進一步規范物業管理招投標活動，引導建設單位和業主公開、公平、公正地選聘物業服務企業，促進物業管理市場良性競爭。四是改革物業服務企業資質審批制度，下放物業服務企業一級資質審批權限，便于地方房地產行政主管部門加強對物業服務企業的屬地管理。五是建立多層次、全方位的糾紛預防和化解機制，動員社會各方面力量及時預防和化解物業管理活動中的矛盾糾紛，維護社會和諧穩定。六是推行由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面代表參加的物業管理聯席會議制度，共同協調解決物業管理中遇到的問題，推動物業管理和社區管理有機結合。